QUESTION :
J’ai fait des donations simples en 1998 et 2000 à mes 2 filles. Aujourd’hui je veux faire une donation à mon fils. Est ce que si je reprends les donations simples pour faire une donation-partage, je dois conserver les dates des donations simples. Dois-je conserver les valeurs des donations de 1998 et 2000, ou bien dois-je prendre en compte la valorisation de celles ci, car leurs valeurs ont augmenté (achat immobilier)?

 REPONSE :

L'article 1078-1 du Code civil dit que, dans une donation-partage, les lots de certains gratifiés peuvent être formés, en tout ou en partie, des donations, soit rapportables, soit préciputaires, déjà reçues par eux de l'ascendant, eu égard éventuellement aux emplois et remplois qu'ils auront pu faire dans l'intervalle. La date d'évaluation applicable au partage anticipé sera aussi applicable aux donations antérieures qui auront été incorporées. Ainsi, la donation-partage aura le même caractère définitif qu'un partage successoral. Elle est bien un véritable partage anticipé.

   QUESTION :
Je vis actuellement avec le père de mon fils. Nous avons acheté une maison à nos deux noms à parts égales, et nous avons de l'argent de placé en actions entreprise au nom du père de mon fils. Nous ne sommes ni mariés ni pacsés et n'avons pas fait de testament. Que se passe-t-il si l'un de nous décède au niveau de la maison et des placements ? Que devons nous faire pour être sûr que ces biens ne soient pas éparpillés dans les familles et reviennent bien au dernier vivant et à notre enfant ? 

 REPONSE :

Le concubin survivant à son compagnon n'est pas héritier de celui-ci. En l’absence de testament, le concubin du défunt ne pourra donc prétendre à aucun héritage, car il n’est pas un membre de la famille, selon le Code civil.

Un testament ou une donation entre vifs permet à un concubin d’assurer la protection de son partenaire en cas de décès, mais cette donation est limitée à la quotité disponible (moitié en présence d'un enfant).

L'autre limite est bien entendu le montant des droits de mutation à titre gratuit.

Si l'un de vous dispose par testament en faveur de son compagnon, soit de la pleine propriété de sa part du patrimoine à hauteur de la quotité disponible, soit de l'usufruit de cette part, sur l'évaluation de la part transmise les abattements suivants s'appliqueront et les droits seront dus au tarif qui suit :
- Si vous n'êtes ni mariés, ni engagés par un PACS, un abattement de 1 500 EUR., puis les droits seront exigibles au taux de 60 %.
- Si vous êtes engagés dans un PACS, un abattement de 57 000 EUR., puis des droits exigibles au taux de 40 % jusqu'à 15 000 EUR., puis 50 %, au-delà.
- Si vous êtes mariés, un abattement de 76 000  EUR. (ainsi qu'une part sur l'abattement général de la succession de 50 000 EUR.). Les droits sont dus ensuite selon un barème proportionnel et progressif (de 5 à 40 %).

Ainsi, on ne peut en pareil cas que conseiller le mariage ou la souscription d'un PACS.

Pour une maison dont la valeur ne serait pas très élevée, la seule disposition qui serait néanmoins en l'état, sans engager trop de frais, serait un testament portant sur le seul droit d'habitation de la maison.

Cependant, comme vous avez un enfant commun et apparemment pas d'autres enfants, c'est cet enfant qui héritera de l'un et de l'autre. Le risque d'éparpillement que vous évoquez n'existerait que si vous n'aviez pas d'enfant ou en cas de prédécès de cet enfant.

   QUESTION :
Je suis marié (sans contrat) et nous vivons chez ma mère.
Nous envisageons avec ma femme de faire des travaux chez ma mère et par la suite, ma mère veut me faire donation de la partie réhabilitée.
J'ai une soeur.
 
Si je décède, est il possible que ma femme récupère la donation dont j'ai fait l'objet?
Ma mère ou ma soeur peuvent elles réclamer, récupérer ou annuler la donation et comment l'éviter?

En cas de divorce (ou de décès), ma femme récupère-t-elle au moins son investissement fait sur mon bien propre? Comment cela est il calculé ?

 REPONSE :

Si vous décédez avant votre mère et que vous n'ayez pas d'enfant, au cas probable où la donation comporterait une clause de droit de retour, le bien reviendra à votre mère. A son décès, toujours si vous n'aviez pas eu d'enfants, le bien reviendra à votre soeur.

Ce n'est que dans le cas où vous n'auriez pas d'enfants que le risque existe et dans l'hypothèse de l'existence d'une clause de droit de retour dans l'acte de donation.

Mais même en l'absence de droit de retour stipulé dans l'acte de donation, au cas de décès sans que vous laissiez d'enfants, votre soeur aura des droits : elle recueillera la moitié du bien donné, l'autre moitié allant à votre femme.

Dans la première hypothèse, il s'agit d'une annulation de la donation. L'aboutissement d'une demande d'indemnisation est douteux mais non impossible.

Dans la seconde hypothèse, c'est un droit successoral. Dans ce cas, votre femme pourra prétendre à la moitié de la récompense (indemnité) due à la communauté en raison des travaux financés par les deux époux communs en bien durant le mariage. En application de l'article 1469 du Code civil, la récompense est réévaluée en fonction de l'évolution de la valeur du bien ayant bénéficié de l'investissement communautaire.

   QUESTION :
Quels sont les éléments que prennent en compte les banques dans le calcul du revenu ?

 REPONSE :

Les banques vont utiliser le critère de pérennité, elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s'il a des chances de se maintenir dans le temps. Ainsi les banques additionneront tous les revenus qui ont un réel caractère de pérennité, en général :
- le salaire fixe,
- les loyers perçus,
- les bénéfices (activité non salariée).

En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils sont donc à pondérer en fonction de l'ancienneté dans la profession et en fonction de la part qu'ils représentent par rapport au revenu fixe.
Prenons l'exemple d'un VRP qui a 5 ans d'ancienneté, avec un revenu annuel de 38.000 euros dont 23.000 euros de variables. La banque acceptera de prendre en compte la totalité de son revenu.
Prenons l'exemple d'un commercial débutant qui gagne 1.070 euros par mois de fixe et 15 % de commissions liées à ses résultats. Compte tenu de la faible durée d'historique, la banque ne retiendra que la partie fixe des revenus dans le calcul de l'endettement. (En revanche il est par contre tout à fait possible que, dans cet exemple, le commercial débutant ait droit au prêt 0%, qui prend en compte les revenus de l'année n-1).

On notera que les pensions alimentaires ne sont, en général, pas prises en compte dans le revenu compte tenu de leur caractère aléatoire (risque de non-paiement). En tout état de cause la pension alimentaire reçue ne doit pas être un élement déterminant dans le calcul du ratio d'endettement.

 

   QUESTION :
Combien puis-je emprunter ?

 REPONSE :

Il est évidemment difficile de répondre à cette question de manière précise. Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel est le montant du prêt que vous pouvez obtenir :

les mensualités maximum : prenez les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclaration d'impôt), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33 % de ces revenus. N'oubliez pas de consulter la question 8 de ce guide, pour savoir quel revenu prendre en compte.

la stabilité et le niveau de vos revenus : c'est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d'un taux d'endettement de 33 %. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n'avez pas de garantie sur leur évolution future les banques seront plus prudentes et le taux d'endettement peut être ramené à 20 % voire 25 %, si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, vous pourrez atteindre 40 % d'endettement.

le montant du prêt : une fois vos mensualités maximum estimées, vous pouvez utiliser l'assistant financier pour déterminer le montant du prêt auquel celles-ci correspondent (utilisez une durée de 15 ans, et le taux d'intérêt fourni par l'indicateur de taux, pour faire les calculs). En cas de besoin et sous certaines conditions, vous pourrez porter la durée du prêt à 20 ans.

votre apport personnel : le montant de votre apport personnel est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10 % au coût total du projet. Les banques accepteront d'inclure les frais d'agence dans le prêt qu'elles feront, en revanche vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie.

les prêts aidés : en fonction de votre niveau de revenu de nombreux prêts et aides existent qui vont contribuer largement à réduire le coût total du projet : prêt à taux zéro, prêt 1 %, prêt accession sociale. Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d'attribution qu'il faut connaître.

Votre dossier personnalisé : une fois les calculs faits, et votre projet engagé, il est bien entendu indispensable de contacter différentes banques, elles auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions qu'elles vous feront viendront influer sur le montant que vous pouvez emprunter.

   QUESTION :
Quelle différence y a-t-il entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

 REPONSE :

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l'origine et reste constant pendant toute la durée du prêt.

Un prêt à taux révisable suit l'évolution de l'indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Le prêt à taux révisable est légèrement moins cher en taux de départ, en revanche le risque existe que les taux montent et que le taux plafond devienne supérieur au prêt à taux fixe

On parle de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à la baisse.