FOIRE AUX QUESTIONS |
Satut LMP |
 QUESTION : Fiscalement, dans quelle catégorie, les revenus de la location en meublé sont-ils imposables ? |
 REPONSE : Les loyers issus de la location en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). |
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| QUESTION : Le loueur en meublé choisit-il son régime d'imposition BIC ? |
| REPONSE : Le loueur peut être soumis aux trois régimes d'imposition en BIC (selon les conditions imposées). S'il opte pour le régime des micro entreprises, il ne pourra pas constater de déficit : un abattement forfaitaire de 68 % (72 % pour les revenus avant 2006) s'appliquera sur les revenus. |
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| QUESTION : De quels avantages fiscaux bénéficie le loueur en meublé professionnel ? |
| REPONSE : Dans le cadre du LMP,
• le déficit provenant des intérêts d'emprunt est déductible seulement sur les revenus du LMP et reportable sur 5 ans.
• Le déficit provenant des frais d'acquisition, de montage et de commercialisation est déductible des revenus professionnels de l'année dans laquelle la dépense a été faite.
• Le déficit provenant des amortissements est déductible des revenus du LMP et reportable sans limitation.
• Le déficit provenant des frais d'ingénierie est déductible des revenus professionnels sur une période de 1 à 5 ans. |
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| QUESTION : Quelle est la définition juridique du loueur en meublé professionnel ? |
| REPONSE : Il s'agit d'un bailleur qui loue de manière habituelle un ou plusieurs logements meublés à usage d'habitation, que la location s'accompagne ou non de prestations accessoires. Cette personne doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés et avoir fait une déclaration d'activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises. |
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| QUESTION : Quelle est la définition fiscale du loueur en meublé professionnel ? |
| REPONSE :
Il s'agit d'une personne inscrite au registre du commerce et des sociétés et qui retire de cette activité au moins 50% de ses revenus, ou 23.000 € de recettes annuelles. |
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| QUESTION : Dans le cadre du dispositif LMP/LMNP, le seuil de 23 000 € doit-il être considéré HT ou TTC ? |
| REPONSE : Le seuil de 23 000 € s'entend TTC. |
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| QUESTION : Quels sont les éléments pris en compte pour le calcul des 50% concernant les revenus globaux en LMP/LMNP ? |
| REPONSE :
Ces 50% représentent l'ensemble des revenus déclarés par le foyer fiscal. Il s'agit de l'ensemble des catégories de revenus (traitements et salaires, revenus fonciers, RCM …). |
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| QUESTION : La valeur des locaux loués dans le cadre du LMP entre-t'elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ? |
| REPONSE :
Oui, mais ces biens peuvent y échapper si le loueur en meublé professionnel remplit trois conditions cumulatives :
• être inscrit au RCS,
• avoir plus de 23.000 € de recettes annuelles
et que ces recettes correspondent à au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (ce seuil de 50 % est différent de celui prévu pour être considéré comme LMP, il s'agit ici de 50 % des revenus professionnels). |
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| QUESTION :
Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMP ? |
| REPONSE :
Les plus-values réalisées dans le cadre du statut LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles : court terme ou long terme (CT ou LT).
Les plus-values professionnelles sont exonérées pour la totalité de leur montant lorsque l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes annuelles exprimées toutes taxes comprises n'excèdent pas 250 000 €.
Si les plus-values ne sont pas exonérées, les plus et moins-values de même nature (CT ou LT) se compensent pour dégager une plus ou moins-value nette. |
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| QUESTION : Comment s'effectue la récupération de la TVA en LMP, LMNP ? |
| REPONSE :
La TVA sera récupérée dans les 6 mois après la demande de son remboursement, faite au moment de la déclaration d'existence de l'activité qui correspond à la date de livraison. |
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| QUESTION : Quelles conséquences entraîne la revente d'un bien (sur lequel la TVA a été récupérée) dans un délai de moins de 20 ans après l'acquisition ? |
| REPONSE :
La récupération initiale de la TVA n'étant acquise qu'après un délai de 20 ans, toute revente avant le terme entraînera une restitution du trop perçu de TVA. Par exemple, pour une revente à 15 ans, 5/20ème de TVA devront être remboursés par le propriétaire à l'Administration Fiscale. |
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| QUESTION : Existe-t'il des cas permettant de revendre avant le délai de 20 ans, un logement sur lequel la TVA a déjà été récupérée, sans avoir à en restituer une partie ? |
| REPONSE :
Non, aucun cas n'exonère le vendeur de la restitution de la part de TVA au prorata des années restantes. |
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| QUESTION : Dans le cadre d'une opération LMP/LMNP, le calcul de la rentabilité tient-il compte des loyers HT ou TTC ? |
| REPONSE :
La rentabilité se calcule toujours par rapport aux loyers HT, c'est à dire le montant perçu par l'investisseur. En effet, l'investisseur touchera les loyers TTC et reversera la TVA tous les trimestres (le taux de TVA sur les loyers est de 5,5%). |
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| QUESTION : En LMP/LMNP, quelles sont les durées d'amortissement ? |
| REPONSE :Pour l'immobilier, la durée varie entre 25 et 50 ans, Pour le mobilier entre 5 et 10 ans. |
| QUESTION : La durée d'amortissement peut-elle être modifiée au cours de l'investissement LMP, LMNP ? |
| REPONSE : Non, cette durée est fixée lors de la première déclaration comptable et est définitive. |
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| QUESTION : Un investisseur peut-il interrompre la location en LMP ou LMNP pour passer en revenus fonciers ? |
| REPONSE :
Oui, il faut alors que le logement soit loué nu. Attention aux conséquences du changement : restitution d'une partie de la TVA, imputation des déficits industriels et commerciaux antérieurs... |
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| QUESTION : En LMP, que représentent les frais d'acquisition et comment s'imputent-ils ? |
| REPONSE : Il s'agit des frais d'acte notarié, des frais d'hypothèque et des honoraires de commercialisation. Ces frais sont déductibles l'année de la dépense. Attention, dans le cadre de la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), l'année d'acquisition doit être distinguée de l'année de livraison. Si ces deux dates n'appartiennent pas au même exercice, les frais d'acquisition sont perdus et ne pourront être imputés sur les revenus professionnels, car l'investisseur n'aura le statut de LMP que lorsqu'il percevra ses revenus. |
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| QUESTION : En LMP, que représentent les frais d'établissement ? |
| REPONSE :
Les frais d'établissement sont une appellation comptable qui ne concerne que les frais d'ingénierie dans le cas des LMP. Ils sont reportables sur une période de 1 à 5 ans. |
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| QUESTION : En LMP/LMNP, le recours à un expert-comptable est-il obligatoire ? |
| REPONSE :
Non, mais cela reste cependant fortement conseillé. Il s'agit d'une activité qui nécessite à la fois la tenue d'une comptabilité et certaines formalités. |
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| QUESTION : En LMP/LMNP, l'exonération de taxe foncière accordée en principe les 2 premières années s'applique-t'elle ? |
| REPONSE :
Si l'investissement est effectué sur un bien immobilier neuf, l'exonération s'applique dans les mêmes conditions que le droit commun. |
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| QUESTION : Y a t'il des particularités concernant le LMP et LMNP pour les expatriés et étrangers ? |
| REPONSE :Les expatriés, au même titre que les étrangers, à partir du moment où ils achètent un bien en France, sont soumis à la réglementation en vigueur en France. Dans le cadre du LMNP, ils doivent malgré tout faire une déclaration d'activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises.
Il faut tout de même se reporter aux accords internationnaux en vérifiant notamment l'existence d'une convention fiscale régissant les rapports entre les pays d'origine et la France. |
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| QUESTION : La location en LMP/LMNP est soumise aux charges sociales ? |
| REPONSE :
Seul l'investisseur en LMP, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés est soumis aux charges sociales lorsqu'il réalise un bénéfice. Si l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une SARL, il est exempt de charges sociales à condition qu'il soit gérant minoritaire non salarié. |
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| QUESTION : Quel est le mode d'imposition d'un contribuable placé sous le régime micro-BIC ? |
| REPONSE :
Le régime micro-BIC s'applique lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 76 300 € HT.
Dans ce cas un abattement de 68% représentatif de toutes charges est appliqué par l'Administration Fiscale. Il n'est donc dans ce cas, pas possible de constater un déficit.
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